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房地產新出路|如何理解房地產發展新模式?

 

發布時間:2024-01-08    字號:【

  中央經濟工作會議提出,積極穩妥化解房地產風險,促進房地產市場平穩健康發展。完善相關基礎性制度,加快構建房地產發展新模式。房地產發展新模式怎么建?新的一年,中國房地產有哪些新出路?

  自2021年中央經濟工作會議上首次提及“房地產新模式”,已有兩年時間,伴隨著房地產市場供求關系發生變化,探索新模式的必要性和緊迫性進一步加大。

  2023年11月,住建部部長倪虹在接受新華社采訪時首次詳解“房地產發展新模式”,其中提及,“構建房地產發展新模式,這是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策?!?/font>

  倪虹指出,過去在解決“有沒有”時期追求速度和數量的發展模式,已不適應現在解決“好不好”問題、高質量發展階段的新要求,亟需構建新的發展模式。

  其主要從理念上、體制機制上和抓落實上闡述了構建新發展模式的思路和考量。在理念上,要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,以滿足剛性和改善性住房需求為重點,努力讓人民群眾住上好房子。在體制機制上,提及“建立‘人、房、地、錢’要素聯動的新機制”,也提到“改革開發方式、融資方式、銷售方式”等;在落實上進一步明確要實施好規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。同時,落實中央金融工作會議精神,一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求,促進金融與房地產良性循環。

  12月,中央經濟工作會議召開,對于明年房地產市場的定調,會議再次提出,完善相關基礎性制度,加快構建房地產發展新模式。

  如何理解房地產發展新模式? 

  全國工商聯房地產商會理事李驍認為,房地產發展新模式是指真正落實“市場+保障”雙軌制?!笆畮啄昵拔揖投啻翁岢鲆皱伋燥?,低收入階層在保障房這口鍋里,中高收入階層在市場化這口鍋里,現在保障房封閉管理并加快建設就是雙軌中的保障軌;同時,以土地價格放開作為標志,以后住房限價、限購、限貸等政策會逐漸退出,從而完善市場軌,住房供應雙軌制將是中國樓市的中長期定位?!?/font>

  在首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池看來,除了由提供商品房為主向更多的提供保障房轉型外,房地產發展新模式還有多重含義:一方面要適應增量房時代向存量房時代的轉型;另一方面是適應購租并舉向租購并舉的轉型;第三是供求方式重大變化下,“高負債、高杠桿、高周轉”的新城開發模式,要向以城市更新為主、“大拆大建”為輔的房地產發展模式轉型;第四,由住宅單一開發模式向提供產業支撐、多元公共服務,打造宜居宜業、居業聯動的生產生活環境轉型。

  上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進指出,當前各部門對于房地產發展新模式的新要求,我認為,可以總結為 “一二三”,即“一個理念、兩項機制、三大工程”。

  “一個理念”就是指“努力讓人民群眾住上好房子”的理念?!昂梅孔印逼鋵嵕褪侵浮昂蒙睢?。2023年中國房地產業出現了一個新現象,即一些大城市二手房掛牌量激增。這個現象如何理解?根據我們的調研,很多房東之所以掛牌,其實就是希望“賣舊換新”或者說改善住房居住條件。比如家里的孩子長大了,換一套更寬敞的、裝修更環保的、配套更齊全的房子,是非常自然的居住需求釋放。這一市場變化,就是我們工作理念需要立足的要點。好房子也指綠色、低碳、智能、安全,讓群眾住得健康,用得便捷,成本又低,又放心安心。

  “兩項機制”就是要做好兩項工作。第一項機制是指建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制。舉個例子,以前是房企先融資再建房最后再找需求,而未來基于新形勢,完全可以先把需求摸清摸透摸準,有針對性地解決住房供應問題。第二項機制是指,房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。坦率地說,過去由于缺乏這種機制,所以類似房屋營銷人員會吹得天花亂墜,因為賣完房子就撇去責任了。但新機制下就沒這個漏洞。從購房到入住,將有各項完備制度來保障業主的合法權益。

  “三大工程”就是指規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。2023年國務院和住建部頻頻提及這個概念,各行各業也對此類概念做了解讀,如解讀為“拉動投資、拉動消費”等功能?!叭蠊こ獭钡某霭l點就是希望青年人在城市中更好立足、老百姓居住中的急難愁盼問題更好被解決、我們的城市可以更加安全和有韌性地運行。構建房地產發展新模式,就是要從這些樸素的問題中找到工作目標和方向。

  房企應成為探索新模式的重要主體 

  中指研究院認為,長期來看,房地產新模式內涵豐富,從行業角度,預售制度改革、完善住房保障體系、租購并舉、盤活存量以及土地制度改革、完善金融財稅配套制度等是新發展模式的重要探索方向。從企業發展模式來看,在新形勢下,伴隨著行業探索新的發展模式,房企也應順勢而為,積極探索適合自身發展的新模式,輕重并舉或是重要方向,存量運營重要性提升,代建、物業服務、商業運營、長租公寓等方面具備發展空間。

  嚴躍進提到,房企應成為探索新模式的重要主體,房企應該在加快構建房地產發展新模式中發揮主動性,做好相關工作。比如結合新發展模式的新要求,對于企業的定位和發展戰略需要有新的認識,尤其是要把企業盈利經營和社會責任等進行結合,真正在新一輪改革發展中找準定位。同時要構建科學合理的企業成長邏輯,尤其是要反思過去房企發展的相關問題,積極優化發展新模式。比如,房地產發展新模式中會產生很多新的交易模式如現房模式。作為房企,就需要深入思考這一產品的變化,主動在產品開發、銷售、服務等環節研究工作新機制,比如說積極搭建“現房銷售的流程和管理機制”,在投資擴張方面,房企要研究供求關系新變化、房地產發展模式新變化等帶來的新機會。

  倪虹此前也表示,新模式下,房地產企業要有清醒的認識,現在要拼的是高質量、新科技、好服務,誰能為群眾建設好房子,誰能為群眾提供好服務,誰就會有市場、誰就會有發展。

 

 

文章來源:澎湃新聞

 
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